住宅ローン審査に落ちる理由は、収入の不安定さや信用情報、完済時の年齢などです。本記事では、住宅ローンの審査に落ちやすい理由を6つに分けて解説します。審査に落ちる確率や、否決された場合に考えられる対処法についても紹介します。
住宅を購入する際、多くの方が利用するのが住宅ローンです。高額な買い物である分、手元の資金だけでまかなうのは難しく、ローンの活用はごく一般的な選択肢といえるでしょう。
しかし、住宅ローンを利用するには金融機関の審査を受けて、通過しなければなりません。多くの人がローンを利用しているという現状を見ると、自分も当然借りられるだろうと思いやすいですが、実際には審査に通らない例も一定数存在します。
この記事では、住宅ローン審査に落ちやすい代表的な6つの理由をはじめ、落ちる確率や落ちた場合の対処法を解説します。
住宅ローンの審査に落ちる理由
ここでは、審査に落ちる代表的な理由を6つ紹介します。審査に落ちたことがある方や、落ちそうだと不安がある方は、以下で説明する6つのポイントにあてはまっていないか確認しましょう。
参考：国土交通省「令和５年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」（https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001733942.pdf）
収入面で不安がある
正社員以外の雇用形態の場合は収入に変動があることが多く、安定性に不安を持たれやすい傾向があります。さらに、勤続年数が短い場合も注意が必要です。就職・転職して間もない方は「まだ職場に定着していない」と判断され、審査上不利になる可能性もあります。
住宅ローン審査において、金融機関が最も重視するのは「安定した収入が継続して得られているかどうか」です。収入額の水準だけでなく、安定性や将来にわたって収入が維持できるかも判断材料となります。
借入希望額が大きすぎる
借入金額が年収に対して大きすぎると、住宅ローンの審査に通らない可能性があります。金融機関は、返済負担が家計に重くのしかからないよう「返済負担率」という指標で借入額の妥当性を判断しています。
返済負担率とは、年収に対して年間返済額がどれくらいの割合を占めるかを示すものです。たとえば、フラット35では、年収400万円未満の方が住宅ローンを申し込む場合、返済負担率は30％以下を基準としています。
つまり、年収350万円の方なら年間の返済上限は105万円、月額にすると約8万7000円が目安となります。仮に、年収350万円の方が3,000万円を借りようとすると、毎月の返済額が11万円を超えるため、返済負担率が40％近くになってしまうでしょう。
また、各金融機関は独自の審査金利を使って、借入可能額を判断しています。そのため「今の金利なら返済できそう」と思っていても、審査ではより厳しく見られる点に注意が必要です。
個人信用情報に問題がある
過去の借入金に対する延滞や債務整理の履歴がある場合、住宅ローンの審査に通るのは難しくなります。金融機関は審査の際、申込者の個人信用情報を必ず確認し、返済実績に問題がないかを厳しくチェックしているためです。
具体的には、クレジットカードの支払いやカードローン、自動車ローンなどの返済において、長期の延滞や債務整理（任意整理・自己破産など）がないかを確認します。万が一、延滞があった場合「事故情報」として信用情報機関に記録されているのです。
こうした情報は、いわゆる「ブラックリスト」に載っている状態であり、たとえ現在の収入や勤務状況に問題がなかったとしても、審査を通過するのは困難になります。
また、事故情報がなくても、直近数か月以内に複数回の支払遅延があると「返済にルーズな傾向がある」と判断され、審査に影響をおよぼします。
完済時の年齢が80歳を超える
住宅ローンの審査では「完済時の年齢が80歳を超えるかどうか」が重要なチェックポイントとなります。住宅ローンには「申込時年齢」と「完済時年齢」の2つの年齢基準が設けられています。
2つのなかで、最も重視されるのが完済時年齢です。国土交通省による個人向け住宅ローンに関する融資審査についての調査では、98.5％の金融機関が「完済時年齢」を重要な審査基準としています。
35年ローンを組む場合、79歳でローンを完済するには44歳までが申し込みの上限になる計算です。そのため、45歳以上になると、返済期間を30年や25年に短縮しなければ審査に通らない可能性が高くなります。
物件の資産価値が低い
住宅ローン審査では、物件の「担保価値」が重要な評価基準のひとつとなります。なぜなら、ローンの返済が滞った場合、金融機関はその物件を売却して資金を回収するからです。
そのため担保評価額が低いと、希望する金額を借りられない可能性があります。なお、担保評価額とは、金融機関が「この金額までなら貸してもリスクが少ない」と判断する物件の価値で、必ずしも購入価格と一致するわけではありません。
住宅を選ぶ際は、見た目や価格だけでなく、資産価値や担保評価の出やすさにも注意しましょう。
持病があるなど健康に問題がある
住宅ローンの審査では、契約者の健康状態もチェックされます。なぜなら、多くの民間金融機関では、団体信用生命保険（団信）への加入が融資条件になっているためです。
団信とは、契約者が死亡や重い障害を負った場合に、保険でローン残債を支払う仕組みです。持病や過去の病歴があると、団信の加入審査で不承認となる場合があります。結果として、住宅ローンの審査に通らない可能性も高まるため注意が必要です。
なお、フラット35のように団信の加入が任意となっているローン商品もあります。健康状態に不安がある場合は、そうした選択肢を検討するのもひとつの方法です。
ただし、団信に加入しない場合、契約者に何かあった際には返済義務が家族に残ることになります。リスクと向き合いながら無理のない方法を選びましょう。
審査に落ちる確率と減額承認
住宅ローンを申し込むうえで避けて通れないのが、金融機関による審査です。どれほど返済計画を立てていても、審査に通らなければ融資は受けられません。
ここでは、住宅ローンの審査に落ちる確率と、審査結果によって生じる減額承認について紹介します。
審査に落ちる確率
住宅ローンの審査に落ちるのは、決して珍しいことではありません。実際、初回の仮審査で金融機関から融資を断られた人は、全体の約10％以上にのぼるといわれています。
なお、仮審査では年収や勤続年数、信用情報といった基本的な条件がチェックされますが、金融機関によっては購入予定の物件に担保価値の評価を行うケースもあります。こうした場合は、本審査に進んでも追加の審査項目が少なくなるため、通過率が高まるでしょう。
一方、仮審査は通過できたものの、本審査に通らなかったというケースもあります。本審査ではより詳細な確認が行われるため、内容に食い違いがあると通過できない可能性があるのです。
また、仮審査から本審査までの間に、転職や収入の変動、追加の借入があると、返済能力に変化が生じることから審査に悪影響を与えるおそれがあります。
審査の通過率を高めるには、申告内容を正確に保ち、審査期間中に生活の大きな変化を避けることが重要です。
減額承認とは
住宅ローンの審査に通ったからといって、希望した金額を借りられるとは限りません。金融機関から「減額承認」と呼ばれるかたちで、希望額より少ない融資額で承認されるケースもあります。
減額される理由は、返済能力や物件の価値を総合的にみて、無理なく返せる金額を金融機関が判断するためです。年収に比べて借入希望額が大きすぎたり、すでにほかのローンが多かったりすると、返済負担が重すぎると判断されて融資額が抑えられます。
また、築年数が経過した物件や再建築が難しい土地のように、担保としての評価が低い場合も減額されやすいといえます。
なお、減額された分のお金が足りなければ、貯金を使ったり、家族から援助を受けたりしなければなりません。十分な資金がない場合は、予算を抑えた物件を選ぶか、別の金融機関で再度申し込む必要があるでしょう。
ただし、減額承認は融資が断られたわけではなく、安全に貸せる範囲で融資するという前向きな提案です。なぜ希望額が減ったのか、金融機関に理由をはっきり確認し、問題点を理解したうえで対策を立てることが重要です。
審査に落ちたときの対処法
住宅ローンの審査に落ちてしまうと、誰しも大きな不安や焦りを感じるものです。しかし、審査に落ちたからといってすぐに諦める必要はありません。
重要なのは、なぜ審査に通らなかったのか原因を把握し、改善点を見つけて次に備えることです。ここでは、再度審査を受ける際に役立つポイントを解説します。
借入内容を見直す
住宅ローンの審査では、借入希望額や返済計画が申込者の返済能力に見合っているかどうか総合的に判断します。
まずは、借入希望額が収入や資産に対して無理のない範囲かどうかを見直すことが大切です。借入条件を現実的に調整することで、返済計画が安定し、金融機関の審査を通過しやすくなります。
また、物件の担保価値も審査に影響するポイントです。担保価値が高い物件を選べば、金融機関は貸し倒れリスクが低いと判断し、融資を承認しやすくなります。担保評価は物件の条件によって異なりますが、評価を裏付ける書類を提出すれば、審査で有利に働く可能性もあります。
収入を安定させる
住宅ローン審査に落ちてしまった場合、まず最優先で取り組むべきは「収入の安定化」です。収入が安定していないと判断されると、返済の継続が難しいと見なされ審査に通りにくくなります。
とくに、自営業者やフリーランスの場合は、直近3年間の所得を確認し、黒字でかつ収入に大きな変動がないかどうかで評価されます。そのため、自営業者の住宅ローン申し込みは、安定的な収益実績が整ったタイミングを選ぶことが重要です。
また、将来の収益見通しを具体的に示すことも対策のひとつです。事業計画をグラフ化したり、会社のキャリアプランを説明したりして、今後の収入増加が見込まれることを金融機関に伝えましょう。
プラスの材料が少ない場合でも、誠意や熱意を示すことで審査担当者の理解を得られる可能性があります。ただし、確実性が低いため、あくまで補助的な手段と考え、可能な限り収入の安定や客観的な資料で信用力を高める努力が求められます。
頭金を増やす
審査を通過しやすくするためには、頭金をしっかり準備しておくことも大切です。自己資金を多く用意できれば借入額を減らせるため、毎月の返済額も抑えられます。金融機関からみても「無理のない返済ができる」と判断されやすくなり、審査に通る可能性が高まるでしょう。
自己資金を増やす方法としては、日々の貯蓄だけでなく、家族からの資金援助を活用する方法もあります。住宅購入にあたって、父母や祖父母から援助を受ける場合、一定の条件を満たせば「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」の適用が可能です。
具体例には、省エネ基準を満たす住宅であれば最大1,000万円、それ以外の住宅でも最大500万円までの贈与が非課税になります。まとまった資金援助を受けても贈与税がかからないため、頭金を効率よく増やせるでしょう。
ただし、頭金を増やすことに意識が向きすぎて、日常生活の資金が圧迫されてしまっては本末転倒です。家計全体のバランスを見ながら、無理のない範囲で頭金を用意することが大切です。
出典：国税庁「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4508.htm）
個人信用情報を改善する
住宅ローンの審査を確実に通したいなら、事前に自分の信用情報を確認し、問題があれば改善しておくことが重要です。
近年は、キャッシュレス決済の普及により、本人の自覚がないまま信用に影響する取引が発生しているケースも珍しくありません。住宅ローン審査で理由が明確にされないまま落ちた場合、信用情報に問題がある可能性が高いと考えてよいでしょう。
住宅ローン審査で照会される主な信用情報機関は、CIC・JICC・KSCの3社です。これらの機関に登録された情報は、申込者本人であれば「情報開示の請求」によって確認可能です。
請求方法はインターネットや郵送、窓口など複数あります。内容を事前に確認しておくことで、審査に臨む際のリスクを把握できるでしょう。延滞や借入が多いといった問題があれば、改善に努めましょう。
複数の金融機関に申し込む
住宅ローンの審査は、金融機関ごとに基準が異なります。同じ申込内容でも審査結果が異なる場合があるため、ひとつの金融機関で審査に落ちたからといってあきらめず、複数の金融機関に申し込むことをおすすめします。
とくに、融資実行までの猶予が限られているようなケースでは、複数の選択肢を持っておくとよいでしょう。早く結果が出た金融機関と契約を進めることで、スムーズに住宅を購入できます。ネット銀行や地方銀行、信用金庫など幅広く検討し、自分に合う金融機関・ローン商品を探しましょう。
フラット35を利用する
住宅ローン審査に通らなかった場合でも、フラット35なら融資を受けられるチャンスがあります。住宅金融支援機構法及びフラット35の運用基準にもとづき、申込者の属性（年収・勤務先・勤続年数など）に加えて、返済能力や物件の条件に重点を置いて審査する点が大きな特徴です。
具体的には、返済負担率や住宅そのものの性能（省エネ・耐震性など）が融資可否のカギとなります。そのため、ほかのローン審査で落ちた方でも、一定の条件を満たす住宅であれば利用できる可能性があるでしょう。
また、全期間固定金利型なので、完済まで金利が変わらず返済計画が立てやすい点も魅力です。加えて、省エネ性やバリアフリー性など、住宅金融支援機構が定める基準をクリアしていれば、一定期間金利が下がるフラット35Sも利用可能です。
審査基準は全国でほぼ統一されており、銀行、信用金庫、ネット銀行など複数の窓口で申し込めます。金融機関によって手数料や取扱金利に違いがあるため、比較検討もしやすいでしょう。
参考：住宅金融支援機構「フラット35」（https://www.flat35.com/index.html）
専門家に相談する
住宅ローンの審査は、年収や勤務状況、借入状況など複雑な要素が関係しており、専門知識なしにすべてを把握するのは容易ではありません。ネットの情報だけで判断してしまうと、希望どおりの融資を受けられなかったり、返済計画が破綻してしまったりするリスクもあります。
不安を解消するには、早い段階で専門家に相談することが大切です。ファイナンシャルプランナー、不動産会社、住宅ローンを扱う金融機関など、それぞれの立場から的確なアドバイスを受けることで、自分にとって無理のない予算や返済額が明確になります。
とくに、物件の購入前に相談しておくと「そもそもいくらまで借りられるのか」「希望の物件は予算に合っているのか」などを事前に把握でき、審査落ちや返済困難といったトラブルを防げるでしょう。
栄都トレーディングでは、一般的な審査基準では通りにくい方や特殊な事情をお持ちの方の住宅ローン通過をサポートしています。22年以上の相談実績と豊富な経験でお客様に最適な住宅ローンをアドバイスいたします。住宅ローン審査に不安を抱えている方は、ぜひ一度ご相談ください。
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まとめ
住宅ローンの審査にはさまざまな条件が存在し、状況によっては審査が通らない可能性もあります。しかし、たとえ一度落ちたとしても、それが「住宅購入の終わり」を意味するわけではありません。
まずは、審査に落ちた原因を見直しましょう。信用情報、年収、借入状況など、何が審査に影響したのかを把握することで、次の対策がみえてきます。一時的に計画が止まったとしても、よりよい住宅購入のための準備期間だと前向きに捉えましょう。
栄都トレーディングは、住宅ローン審査サポートに強みを持つ不動産会社です。これまでに約400件以上の融資成約を実現してきたノウハウを活かし、ローンの相談から物件探し、申し込み、契約、引き渡しまで一貫してサポートしています。
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