住宅ローンを借りる条件には年収や年齢、雇用形態・勤続年数・個人信用情報・担保評価・健康状態などが影響します。本記事では、住宅ローンの基本や選び方、審査基準、審査に通らない主な原因まで解説します。
「住宅ローンの審査に落ちた」「自分は借りられるのだろうか」と不安を感じる方も多いのではないでしょうか。
住宅ローンにはさまざまな種類や金融機関があり、審査基準も一律ではありません。年収や雇用形態、勤続年数に不安があっても、別の選択肢で審査に通る可能性も十分にあるでしょう。
この記事では、住宅ローンの種類や申込条件、審査基準、そして審査に通らない主な原因まで分かりやすく解説します。「借りられないかも」とあきらめる前に、ぜひ読んで参考にしてください。
住宅ローンの一般的な借入条件は？
住宅ローンは、誰でも申し込めるわけではありません。申込者が、年齢や年収など一定の条件を満たしていることが前提となります。
たとえば、申込時の年齢が18歳以上70歳未満、完済時が80歳未満であることが一般的です。さらに、安定した収入があり、借入額の目安は年収の5〜7倍以内といわれています。団体信用生命保険に加入できる健康状態であることも必要です。
物件に関しても、建築基準法に適合していることや、原則として土地の所有権が申込者にあることなどが求められます。これらは、住宅ローンの申し込みが可能かどうかを判断するための基本的なチェック項目です。
なお、具体的な条件は金融機関や住宅ローンの商品によって異なります。申し込み前に必ず確認したうえで手続きを進めましょう。
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住宅ローンの種類と選び方
住宅ローンには複数の種類があり、選ぶタイプによって将来の返済額や金利のリスクが大きく変わります。自分に合ったローンを選ぶためには、各タイプの特徴を理解しておくことが大切です。
金利タイプで選ぶ
住宅ローンの金利は主に3つのタイプに分かれます。それぞれの仕組みを把握しておくことで、無理のない返済計画が立てやすくなります。
変動金利型
変動金利型は、市場金利の動きに応じて定期的に金利が見直されるタイプです。一般的に初期の金利が低く、月々の返済額を抑えやすいのが特長です。
ただし、将来的に金利が上がると返済額も増える可能性があるため、リスクを理解したうえで選ぶ必要があります。
全期間固定金利型
借入時に決まった金利が、返済終了まで変わらないタイプです。代表例として「フラット35」があります。金利変動による返済額の増加リスクがなく、長期にわたって安定した返済が可能です。ただし、変動型に比べると初期の金利は高めです。
固定金利期間選択型
3年、5年、10年など、一定期間は金利が固定されるタイプです。期間終了後は、変動金利に切り替えるか、再度固定期間を選ぶことになります。固定期間中は金利が変わらないため、家計の見通しが立てやすい点がメリットです。
変動型より金利はやや高いものの、全期間固定型よりは低めです。短期の返済額を安定させたい方に向いています。固定期間終了後の条件についても、事前に確認しておきましょう。
借入先で選ぶ
住宅ローンは、どの金融機関から借りるかによって、条件や審査基準、金利などが大きく異なります。それぞれの借入先の特徴を理解しておくことで、自分に合ったローンを選びやすくなります。
民間金融機関
銀行や信用金庫などの民間金融機関は、変動金利や固定金利など、さまざまな商品が用意されています。金利や手数料、団体信用生命保険の内容も機関ごとに異なり、条件が合えば低金利での借り入れが可能です。
ただし、収入や勤務形態の審査条件があり、利用できるかどうかは個人の状況によって変わります。申し込み前に、自分が対象となるかを確認しておきましょう。
公的融資
公的融資は一定の条件を満たすことで、一般的に民間よりも有利な金利や支援を受けられる制度です。代表的なものに「財形住宅融資」や「自治体融資」があります。
財形住宅融資では、貯蓄残高の10倍（上限4,000万円）の額、または土地や住宅の購入に必要な額の90％の額の、いずれか低い方が融資限度額です。民間の住宅ローンと比べて金利が低く、保証料や事務手数料もかかりません。すでに財形制度を利用している方には、有力な選択肢です。
また、自治体融資は各自治体が実施しており、利子補給や融資あっせん制度などで住宅取得を支援します。利用条件が細かく定められているため、制度の詳細をよく確認し、自分に適しているか見極めましょう。
フラット35
「フラット35」は、住宅金融支援機構と民間金融機関が共同で提供する、全期間固定金利型の住宅ローンです。返済期間中の金利が一定で、将来の返済計画が立てやすい点がメリットです。
また、民間ローンと比べて、年収や勤務形態による審査基準が比較的ゆるやかで、審査に不安がある方でも利用しやすい住宅ローンです。
ただし、物件が住宅金融支援機構の基準を満たしている必要があります。物件選びの段階で、条件を満たしているか確認しておきましょう。
返済方法で選ぶ
住宅ローンの返済方法には、主に2つのタイプがあります。それぞれ返済額の推移や、総返済額の違いがあるため、ライフスタイルや収支のバランスに合わせて選ぶことが大切です。
元利均等返済方式
元金と利息を合計した額を、毎月一定の金額で返済する方法です。返済開始当初は利息の割合が大きく、元金の減りはゆるやかですが、月々の返済額が一定のため家計管理がしやすくなります。
元金均等返済方式
元金を毎月同じ額で返済し、その時点の残高に応じた利息を上乗せする方式です。元金が早く減るため、利息も徐々に少なくなり、総返済額は元利均等返済より少なくなる傾向にあります。
ただし、返済初期の負担が重くなるため、収入にある程度の余裕がある方に向いている返済方法です。返済計画に不安がある場合は、無理のない範囲で選びましょう。
住宅ローン審査の流れ
ここでは、住宅ローンの申し込みから融資実行までの流れを分かりやすく解説します。
事前審査と本審査
事前審査では「この人にどの程度の住宅ローンを貸せるか」を金融機関が大まかに判断します。審査結果は、金融機関によって異なりますが通常3〜4日程度で通知されます。
本審査では事前審査の内容に加えて、購入予定の物件情報や本人確認書類、所得証明書類などを提出し、より詳細な審査が行われます。
書類の種類や数が増えるため、事前に必要書類を確認して準備しておくとスムーズです。審査期間は金融機関によって異なりますが、一般的に1〜2週間程度かかります。
住宅ローン契約締結
本審査に通過すると金融機関から承認通知が届き、契約手続きへと進みます。契約前には、融資額、金利、返済期間、返済方法などの融資条件を改めて確認し、不明点や変更希望があれば金融機関と調整を行うことが重要です。
物件引き渡し日の1〜2週間前を目安に、金銭消費貸借契約書や抵当権設定契約書、保証委託契約書などの書類に署名・押印します。書類の内容は確認し、納得したうえで手続きをしましょう。契約後は、控えの書類を保管し、将来の手続きや確認に備えることが大切です。
団体信用生命保険（団信）や各種保険に加入
住宅ローンの契約時には、多くの金融機関で団体信用生命保険（団信）への加入が求められます。団信は、契約者が死亡または高度障害になった場合に、残りの住宅ローンが保険金で完済される仕組みです。これにより、遺された家族に返済の負担がかかりません。
団信にはさまざまな種類があり、がんや脳卒中などをカバーするタイプもあります。多くの場合、保険料は住宅ローンの金利に含まれていますが、保障内容によっては金利が上乗せされることもあるため、事前の確認が必要です。
また、多くの住宅ローンでは、団体信用生命保険に加えて火災保険への加入も求められます。地震保険は任意ですが、建物の立地条件や自然災害のリスクを考慮して検討するとよいでしょう。
融資実行・引き渡し
住宅ローン契約後、金融機関は約1週間で融資の準備を完了します。融資実行と物件の引き渡しは、基本的に同じ日に行われます。
手続きは、金融機関の店舗または提携先で、司法書士立ち会いのもとに行われるのが一般的です。司法書士は登記関連書類を確認・提出し、法的手続きを完了させ、正式に物件が引き渡されます。
住宅ローンの主な審査基準
住宅ローンを融資する際、金融機関がとくに重視する審査項目があります。ここでは、住宅ローンにおける主な審査基準について紹介します。
参考：国土交通省住宅局「令和5年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」（https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001733623.pdf）
年収
住宅ローン審査では、まず「安定した収入があるか」が重視されます。返済は長期にわたるため、収入が不安定または少ない場合、毎月の返済が生活を圧迫する可能性があるからです。金融機関は申込者の年収をもとに返済能力を判断します。
たとえ審査に通っても、年収に見合った金額で無理のない返済計画を立てる必要があります。無理なローン設定は、生活設計に悪影響を及ぼしかねません。
雇用形態
雇用形態は、住宅ローン審査において重要な判断材料です。正社員や公務員のように安定した雇用形態であれば、金融機関から高く評価されます。
一方、契約社員や派遣社員、フリーランス、個人事業主は収入が不安定とみなされやすく、審査が厳しくなる傾向があります。
雇用形態によっては、保証人の提出や追加書類を求められるケースもあるため、あらかじめ確認しておくと安心です。
勤続年数
勤続年数も、安定した収入を見極める指標として重視されます。多くの金融機関では、1年以上の勤続が目安とされており、短期間の在籍や頻繁な転職はマイナス要素とみなされやすい傾向です。
ただし、勤続年数が短い場合でも、同業界内での転職や関連会社への異動、専門職としての継続勤務などは例外として認められるケースもあります。
こちらの記事では、転職が住宅ローンに及ぼす影響について解説しています。審査に通るケースや注意点も取り上げているため、ぜひあわせてご覧ください。
個人信用情報
住宅ローンの審査では、これまでの借入や返済の履歴が重要な判断材料となります。過去に返済の遅延や債務整理がある場合、審査に通りにくくなるでしょう。
とくに、長期延滞や債務整理が信用情報に記録されている状態では、住宅ローン審査が極めて難しくなります。これは、いわゆる「ブラックリストに載っている」と呼ばれる状態を指します。
また、リストには載っていなくとも、直近で複数回の支払い遅延があると、金融機関からの信用が下がり、審査が厳しくなる可能性があります。
担保評価
住宅ローンの審査では、購入予定の住宅や土地の価値も重視されます。金融機関は、ローン返済ができなくなったときに備えて、購入する家や土地を担保として差し押さえられる権利（抵当権）を設定します。
とくに、借地権付きの土地や築年数の古い住宅は担保評価が低くなりやすく、審査が通りにくくなる可能性があります。
健康状態
住宅ローンを利用する際、多くの金融機関は団体信用生命保険（団信）への加入が求められます。加入するには、所定の健康基準を満たしていることが条件です。そのため、あらかじめ健康状態を申告し、保険会社の審査に通る必要があります。
健康状態に問題があり団信に加入できない場合、住宅ローンの審査に通らない可能性があります。
住宅ローン審査に通らない理由とは?
住宅ローンの審査に落ちる原因は、収入や雇用形態、過去の信用情報など、複数の要因が関係しています。自己判断で申し込むと、予想外の審査落ちや手続きのやり直しが発生することもあります。審査の通過率を上げるには、専門家の視点から適切なアドバイスを受けることが有効です。
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借入時や完済時年齢が高すぎる
金融機関は、申込者の「借入開始時の年齢」と「完済予定時の年齢」を重視します。借入開始年齢の基準は多くの金融機関で18歳以上70歳未満が一般的な条件です。
一方、完済予定年齢とは、返済が完了する時点の年齢です。一般的には80歳未満であることが条件とされています。
ただし、申込時年齢や完済時年齢の基準は金融機関によって異なるため、ローンを申し込む前に必ず各社の基準を確認しておく必要があります。
返済負担率が高すぎる
返済負担率とは、年収に対して毎年返済するローンの総額（利息を含む）が占める割合を指します。
一般的には年収の20〜25％以内に収めるのが理想とされています。たとえば、年収500万円の方が年間100万円の返済をする場合、返済負担率は20％となります。年収に比べて返済額が大きすぎると、返済の継続が難しいと判断され、住宅ローンの承認が下りないケースも少なくありません。
また、返済負担率は住宅ローンに限らず、自動車ローンや教育ローンなど、すべての借入を合算して算出されます。複数の借入がある場合、総返済額が増え、審査に不利となる可能性が高まります。住宅ローンを申し込む前に、できる限りほかの借入を整理しておくとよいでしょう。
個人信用情報に延滞履歴がある
過去にクレジットカードや携帯料金、ほかのローンの支払いを遅延した場合、その情報は信用情報機関に記録されます。金融機関はこれを重要な審査基準として確認しており、延滞履歴があると審査に落ちる原因となる場合があります。
延滞記録は、完済後も約5年間残るため、申し込みのタイミングには注意が必要です。
申告内容に虚偽がある
年収や勤務先、資産状況などの申告に虚偽や誤りがあると、審査段階で発覚した時点で審査に落ちる可能性が高くなります。金融機関は、収入証明書や源泉徴収票などの書類提出を求めており、正確な情報の提出が前提です。
意図的な虚偽だけでなく、記入ミスや確認不足による誤りも審査に悪影響を及ぼす可能性があるため、記載内容は慎重に確認しましょう。
収入が不安定または転職・起業したばかり
住宅ローンは長期にわたる返済が前提のため、金融機関は収入の安定性を重視します。転職直後や起業直後の場合、収入の継続性が証明しにくいため審査に不利になることがあります。
返済能力を示すためには、一定期間の勤務実績や事業の安定性が評価されやすくなります。
購入希望物件の価値が非常に低い
住宅ローンは、購入する物件を担保にするため、担保評価が重要です。物件の価値が金融機関の基準に満たない場合、審査に通らない可能性があります。
健康に問題がある
多くの金融機関では、団体信用生命保険（団信）への加入を住宅ローンの条件としている場合が多いです。そのため、持病がある方や治療中の方は、団信に加入できず、結果として住宅ローンの審査に通らないケースがあります。
ただし、フラット35のように団信加入が任意のローンもあり、健康面に不安がある方にとっては有力な選択肢です。利用できる条件や物件の基準を事前に確認しておきましょう。
まとめ
住宅ローンは高額な資金を長期間かけて返済する契約のため、金融機関の審査はどうしても厳しくなります。その結果、希望通りに借り入れができないケースもあります。
ただし、住宅ローンを扱うのは銀行だけではありません。信用金庫やノンバンク、住宅金融支援機構など、さまざまな機関が独自の住宅ローンを提供しており、審査基準もそれぞれ異なります。
ある金融機関で審査に落ちても、ほかの選択肢では通る可能性があります。自分の状況に合ったローンを見つけるためにも、複数の金融機関を比較検討することが大切です。
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