借金があると住宅ローンに通らないのは誤解で、適切な対策により審査通過は可能です。本記事では、ローンに通らない要因から具体的な解決策まで、金融の専門家が解説します。
借金があることで、住宅ローンを諦めていませんか？実は、借金がある状態でも適切な対策を講じることで、住宅ローンの審査に通る可能性は十分にあります。
重要なのは、借金の内容や返済状況を正確に把握し、金融機関に信頼される申込みを行うことです。多くの方が「借金があるから家は買えない」と思い込んでいますが、正しい知識と対策があれば、マイホームの夢は決して諦める必要はありません。
本記事では、借金がある方が住宅ローンの審査を通過するための具体的な方法と、審査に落ちる要因について詳しく解説します。借金があることで住宅購入を諦めかけている方は、ぜひ最後までご覧ください。
借金があると住宅ローンは通らない？
結論から言えば、借金があっても住宅ローンの審査に通る可能性はあります。金融機関が見るのは「借金があるかどうか」ではなく「きちんと返済できるかどうか」です。
住宅ローンを貸す側にとって重要なのは、貸したお金を確実に回収できることです。そのため、借金があっても安定した収入があり、無理なく返済できる状況であれば、審査に通る可能性は十分にあります。
実際に、自動車ローンや教育ローンのように目的がはっきりしている借入は、生活に必要な支出としてみなされやすいため、大きなマイナスにはならないケースも多いです。
ただし、借金がまったく影響しないわけではありません。借入の種類や金額、返済状況によっては審査に不利に働くこともあるため、注意が必要です。
借金を隠して住宅ローンは利用できる？
借金を隠して住宅ローンを申し込むことは、避けるべき行為です。金融機関は、審査の際に必ず信用情報機関へ照会を行い、申込者の借入状況をすべて確認します。
信用情報機関には、クレジットカードの利用履歴や各種ローンの契約内容、返済の遅れなどが細かく記録されています。申込書に記載しなかった借金が見つかれば虚偽申告とされ、審査落ちするだけでなく、金融機関からの信頼も失ってしまいます。
大切なのは、正直に申告することです。借金があること自体は珍しいことではなく、金融機関も状況を踏まえて適切に判断してくれます。むしろ誠実に向き合う姿勢こそが、審査を通過するための第一歩と言えるでしょう。
借金で住宅ローンが通らない要因
借金があると住宅ローンの審査に落ちやすくなるのは事実です。ただし、その理由は「借金があるから」という単純なものではありません。
金融機関が審査で重視するのは、返済能力や信用度といった具体的な要素です。そのなかでもとくに影響が大きいのが次の3点です。
返済負担率（返済比率）が基準を超えている
使途不明の借入が多い
信用情報に事故情報がある
ここからは、それぞれの要因と注意すべきポイントを詳しく見ていきましょう。
返済負担率（返済比率）が基準を超えている
住宅ローン審査でとくに重視されるのが「返済負担率」です。これは、住宅ローンを含めた年間の返済額が年収の何％を占めているかを示す指標です。
【計算方法】
返済負担率（％）＝（住宅ローンを含むすべての年間返済額 ÷ 年収）×100
たとえば、年収500万円の方が住宅ローンで年間120万円、自動車ローンで年間60万円を返済している場合、返済負担率は36％となります。この数字が金融機関の基準を超えていると、「返済が厳しい」と判断され、審査に通りにくくなるのです。
注意したいのは、計算に含まれるのが住宅ローンだけではないという点です。クレジットカードのリボ払い、カードローン、消費者金融からの借入などもすべて対象になります。
思った以上に返済負担率が高くなるケースもあるため、事前に把握しておくことが大切です。
返済負担率の目安
金融機関によって基準は異なりますが、一般的に返済比率の目安は以下のように設定されています。
| 理想的な返済負担率 | 20～25％：家計に余裕を持った無理のない返済が可能 |
| 審査通過の基準 | 30～35％：多くの金融機関がこの範囲内を基準としている |
| 理想的な返済負担率 | 23.2%（2024年度における平均総返済負担率） |
出典：「2024年度 フラット35利用者調査」（住宅金融支援機構）
（https://www.jhf.go.jp/files/a/public/jhf/400374389.pdf）
ただし「借りられる額＝返せる額」ではありません。金融機関が融資可能と判断した金額が、必ずしも家計にとって無理のない水準であるとは限りません。無理なく返済を続けるには、返済比率を20～25％に抑えるのが理想的とされています。
もし返済比率が基準を超えているなら、既存の借金を整理したり、住宅ローンの借入額を減らしたりする工夫が必要になります。
使途不明の借入が多い
借金の内容によっても審査の評価は変わります。金融機関は「何のために借りたのか」という目的を重視するためです。
たとえば、消費者金融からのキャッシングやカードローンでの頻繁な借入が多い場合、金融機関は返済能力への不安や借金依存のリスクといった懸念を抱きます。
一方で、自動車ローンや教育ローン、リフォームローンなどの明確な目的がある借入は、比較的審査に影響を与えにくいとされています。これらは「投資的な借入」と判断され、将来の収入向上や生活の質の向上につながると評価される場合があるためです。
また、多重債務のように複数の金融機関から少額ずつ借りている場合も、返済管理ができていないと見なされやすくなります。
このような借入がある場合は、住宅ローンを申し込む前にできるだけ完済しておくのが理想です。難しい場合でも、借入先を整理し、返済計画を明確にすることが重要です。
信用情報に事故情報がある
信用情報に「異動」と呼ばれる事故情報が記録されている場合、住宅ローンの審査に通るのはほぼ不可能です。事故情報とは、いわゆる「ブラックリスト」に載っている状態を指します。
事故情報として代表的なのは、次のようなケースです。
・3か月以上の延滞
・債務整理（任意整理・個人再生・自己破産）
・代位弁済（保証会社による代理返済）
・強制解約
・クレジットカードの現金化
これらの情報は、以下の信用情報機関に一定期間記録されます。
株式会社シー・アイ・シー（CIC）：主にクレジットカード会社や信販会社の情報
日本信用情報機構（JICC）：消費者金融や信販会社の情報
全国銀行個人信用情報センター（KSC）：銀行の融資情報
出典：株式会社シー・アイ・シー（CIC）ウェブサイト（https://www.cic.co.jp/）
日本信用情報機構（JICC）ウェブサイト（https://www.jicc.co.jp/）
「全国銀行個人信用情報センターのご案内」（全国銀行個人信用情報センター）
（https://www.zenginkyo.or.jp/fileadmin/res/abstract/pcic/pcic_pamph.pdf）
ただし、登録が消えた後は再び申し込みが可能になります。自分の信用情報が不安な場合は、各信用情報機関に開示請求をして確認しましょう。
こちらの記事では、自己破産による住宅ローンへの影響について解説しています。審査が通りやすくなる方法も取り上げているため、ぜひあわせてご覧ください。
借金以外で住宅ローンが通らない要因
住宅ローンの審査では、借金の有無だけでなく、さまざまな要素がチェックされます。国土交通省の「令和6年度民間住宅ローンの実態に関する調査」によると、金融機関が重視する審査項目はいくつかあり、それが融資可否を左右します。
ここからは、そのなかでもとくに影響が大きいポイントを取り上げ、住宅ローンが通らない可能性がある具体的な要因を解説します。
出典：国土交通省「令和6年度民間住宅ローンの実態に関する調査」（https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001880199.pdf）
完済時年齢
住宅ローンの審査では「完済時の年齢」も大切なチェック項目です。多くの金融機関は上限を80歳未満に設定しています。これは、高齢になるほど収入が減少し、返済能力が低下するリスクを考慮しているためです。
たとえば、45歳で35年ローンを組めば、完済は80歳となります。しかし、50歳で同じ期間を希望すると完済時は85歳になり、多くの金融機関で審査が難しくなります。
年齢が高い場合は、返済期間を短くしたり、頭金を多めに用意したりといった工夫が必要です。また、親子リレーローンや収入合算を活用する方法もあります。とくに50代以降の方は、早めに専門家へ相談し、自分に合った借入プランを検討することが重要です。
健康状態
住宅ローンを組む際には、通常「団体信用生命保険（団信）」への加入が条件となります。団信とは、借主が死亡または高度障害状態になった場合に、ローン残高を保険で完済する仕組みです。
そのため、健康状態に問題があると団信に加入できず、結果的に住宅ローン自体が利用できないことがあります。審査では、過去3年間の病歴や現在の健康状態について細かい告知が求められます。
もし健康面に不安がある場合は「ワイド団信（引受基準緩和型団信）」を検討するとよいでしょう。通常より基準が緩やかですが、金利が0.1〜0.3％ほど上乗せされます。また、団信加入が不要なローン商品を探す、配偶者名義で借りるといった選択肢もあります。
借入時年齢
住宅ローンの審査では「借入時の年齢」も重要なポイントです。多くの金融機関では、借入時の上限を70歳未満に設定しています。
年齢が高いと、返済期間を長くとれず毎月の返済額が大きくなりがちです。さらに、退職による収入減少や健康リスクも加わるため、審査が厳しくなる傾向があります。
一方、若い世代が有利とされるのは、長期にわたって安定した返済が見込めるためです。ただし、年齢が高くても十分な自己資金や安定収入があれば、審査に通る可能性はあります。
年収
年収は、返済能力を判断するうえで最も重要な要素のひとつです。金融機関ごとに最低年収の基準は異なりますが、目安としては以下のとおりです。
・メガバンク：300〜400万円以上
・ネット銀行100〜400万円以上
・フラット35：年収制限なし
ただし、単に「額が高いか低いか」だけではなく、その安定性や継続性も評価されます。たとえば、公務員や大企業の正社員は安定性が高く、個人事業主や中小企業勤務の場合はより厳しく見られる傾向があります。
年収が低い場合でも、夫婦で収入を合算する、ペアローンを活用する、自己資金を増やして借入額を抑える、返済期間を長めに設定するといった工夫で審査通過の可能性を高めることができます。
勤続年数
勤続年数は、収入の安定性を測る大切な指標です。多くの金融機関では「勤続1年以上」を最低基準とし「3年以上」でより安定していると評価されます。
そのため、転職直後は審査が厳しくなるケースが多いです。ただし、同業界へのキャリアアップ転職や、年収が大幅に上がった場合、専門性の高い職種での転職などでは、例外的に評価されることもあります。
勤続年数が短い場合は、転職理由を明確に説明し、将来の安定性をアピールすることが大切です。また「フラット35」には勤続年数の制限がないため、転職したばかりの方でも利用しやすい選択肢となります。
借金のある人が住宅ローンを組むためのポイント
借金を抱えたまま住宅ローンの審査に通るには、計画的な工夫が欠かせません。ここでは、とくに効果的な対策について詳しく解説します。
借金を完済する
最も効果的な対策は、住宅ローンを申し込む前に既存の借金を完済しておくことです。
借金の完済で、以下のようなメリットが得られます。
・返済負担率が大幅に改善される
・信用情報上での評価が向上する
・月々の収支に余裕が生まれる
・金融機関からの信頼度が高まる
理想はすべての借入を完済することですが、難しい場合は優先順位をつけて取り組みましょう。たとえば、消費者金融からの借入、クレジットカードのリボ払いやキャッシング、カードローンは優先度が高く、自動車ローンのように金利が低いものは後回しでも構いません。
さらに注意したいのが、クレジットカードのキャッシング枠です。実際に利用していなくても「借入可能額」として計算される場合があります。使っていないキャッシング枠は解約し、不要なカードも整理しておくことをおすすめします。
自己資金を増やす
自己資金（頭金）を多めに用意すると、借入額を減らせるため返済負担率が下がり、金融機関からの信頼も高まります。さらに、金利優遇を受けられる可能性や、毎月返済額を軽くできるメリットもあります。
一般的には、物件価格に対して一定割合の自己資金を用意するのが望ましいとされています。とくに、すでに借入がある人は、より多めに準備しておくことで審査を有利に進めやすくなります。
資金を増やす方法としては、定期預金や投資商品の解約、親族からの援助、不要な資産の売却、ボーナスの活用などがあります。
ただし、自己資金を入れすぎて生活資金が不足すると本末転倒です。諸費用や引っ越し費用、数か月分の生活費は必ず手元に残しておきましょう。
返済期間を長めにとる
返済期間を長めに設定することで、月々の返済額を抑えることができ、返済負担率を改善できます。また、返済負担率が改善されて審査に通りやすくなります。
ただし、返済期間が長いほど総返済額は増え、完済時年齢も上がってしまいます。
とはいえ、35年ローンを組んだ場合でも、家計に余裕ができたときに繰上返済をすれば、総返済額を減らすことは可能です。まずは審査に通ることを優先し、その後の繰上返済で調整するという戦略も有効です。
返済期間を決める際は、現在の年齢や完済時の年齢、定年退職の時期、子どもの教育費など将来の支出、収入の見通しなどを踏まえて慎重に検討しましょう。
住宅ローンの相談先
借金を抱えたまま住宅ローンを申し込むには、専門的な知識と経験が欠かせません。どこに相談するかによって、審査に通る可能性は大きく変わります。ここでは、信頼できる主な相談先を紹介します。
住宅金融支援機構
住宅金融支援機構は、公的機関として「フラット35」を提供しています。フラット35は借金がある方でも利用しやすい制度で、次のような特徴があります。
・返済負担率の基準が明確（年収400万円未満は30％以下、400万円以上は35％以下）
・勤続年数の制限がない
・団体信用生命保険（団信）への加入が任意
・固定金利なので返済額が変わらない
さらに、全国各地で住宅ローンに関する相談会を実施しており、専門アドバイザーに無料で相談することもできます。公式サイトでは返済シミュレーションや審査基準の情報も公開されているので、事前準備に活用できるでしょう。
出典：住宅金融支援機構「フラット35」（https://www.flat35.com/）
金融機関
銀行や信用金庫といった金融機関では、住宅ローンの専門担当者が相談に応じてくれます。それぞれに特徴があるため、違いを理解したうえで相談することが大切です。
メガバンク：全国対応で商品ラインナップが豊富。ただし審査基準は厳しめ。
地方銀行・信用金庫：地域密着型で柔軟な対応が期待でき、個別相談にも時間をかけてくれる。
ネット銀行：低金利の商品が多く、オンライン完結の利便性が高い。審査基準が明確なのも特徴。
ひとつの金融機関だけに絞らず、複数に相談して比較検討することで、自分にとって最も有利な条件を選ぶことができます
ファイナンシャルプランナー
ファイナンシャルプランナー（FP）は、住宅ローンだけでなく家計全体を見渡したアドバイスをしてくれる専門家です。
相談するメリットとしては、以下のような点が挙げられます。
・中立的な立場からのアドバイスが受けられる
・ライフプラン全体を考慮した提案ができる
・複数の金融機関の商品を比較してもらえる
・長期的な返済計画を立てやすくなる
FPには有料と無料の相談があります。有料の場合は一定の相談料が発生しますが、その分、より専門的で具体的なアドバイスを受けられるのが特徴です。
不動産会社
住宅購入を検討している不動産会社に相談するのも有効です。不動産会社は、住宅の購入や売却をサポートする業者であり、住宅ローンに関する相談も受け付けています。とくに、購入する物件に関する情報を持っているため、スムーズな相談が可能です。
栄都トレーディングでは、住宅購入を検討されているお客様一人ひとりに合わせ、最適な住宅ローンのご提案を行っています。複数の金融機関と提携しているため、他社では難しい条件でも通過の可能性を高めるサポートが可能です。
栄都トレーディングでは、LINEからお気軽にご相談いただけます。
ぜひご登録ください。
まとめ
借金があるからといって、住宅ローンを諦める必要はありません。大切なのは、審査に通らない原因を正しく理解し、返済負担率の改善や既存借入の整理、自己資金の確保といった対策を講じることです。
住宅ローンの相談では、複数の専門家や金融機関に相談することをおすすめします。それぞれ異なる視点からのアドバイスを受けることで、状況に適した解決策を見つけられるでしょう。
栄都トレーディングでは、こうした不安を抱えるお客様に寄り添い、最適な解決策をご提案しています。他社で断られた方や複雑な事情をお持ちの方でも、92％という高い審査通過率と累計454件の実績をもとに、マイホーム実現を全力でサポートしてまいりました。
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