住宅ローンは転職したばかりでも大丈夫？直後に組む際の注意点
住宅ローンは、転職直後でも利用できるが、審査に影響する可能性が高まります。本記事では、転職した直後でも住宅ローンを組むためのポイントや、注意点などについて取り上げるため、ぜひ参考にしてください。
新しく家を購入するにあたって、住宅ローンの利用を検討する方は多いのではないでしょうか。住宅ローンとは、住宅の購入やリフォームを目的に金融機関から借り入れるローンのことです。
住宅ローンを利用するためには、金融機関の審査に通過する必要があります。しかし、なかには自分が審査に通過できるか、不安を抱えている方もいるでしょう。
本記事では、転職直後でも、問題なく住宅ローンを利用できるか否かについて解説します。仕事を変えたばかりで住宅購入を検討している方は、ぜひ最後までご覧ください。
転職が住宅ローンの審査に及ぼす影響
かつては終身雇用が主流でしたが、近年では転職が一般的になり、珍しいことではなくなりました。住宅ローンの審査においては、転職のタイミングによって審査への影響は異なります。
住宅ローンを組む前
住宅ローンの審査中
住宅ローンの返済中
ここでは、転職が住宅ローンの審査に及ぼす影響を紹介します。
住宅ローンを組む前に転職した場合
住宅ローンを申し込む前に転職すると、審査に不利に働く可能性があります。とくに転職直後であるほど、リスクは大きくなります。
金融機関が住宅ローン審査時に重視するのは「申込者の勤続年数」です。勤続年数とは、同じ職場に勤務し続けた年数のことで、一般的に住宅ローンの審査は勤続年数が長いほど審査上の評価は高くなります。
勤続年数が長いほど収入の安定性や将来的な昇給・昇進の可能性があるとみなされ、ローンの返済能力が高いと判断されやすいためです。
一方で、転職によって仕事が変わると、収入が下がるおそれがあるほか、一時的に収入が途絶えるケースもあります。その結果、金融機関から返済能力に不安があると見なされ、審査に通りにくくなる原因となります。
住宅ローンの審査中に転職した場合
住宅ローンの審査期間中に転職した場合も、ローンの審査結果に影響が出る可能性があります。状況によっては、再審査が求められるケースも少なくありません。
住宅ローンの審査は、仮審査と本審査の2段階で実施されます。仮審査とは、本審査の前に実施される簡易な審査です。仮審査では、申込者の基本情報や年収、過去の信用情報などをもとに、借入が可能かどうかが判断されます。
本審査は、提出された書類をもとに、金融機関が本格的な審査を実施するのが本審査です。たとえば、勤務先への在籍確認や収入の裏付け資料など、詳細にチェックされます。
本審査の途中で転職した場合、仮審査の内容と実際の状況にズレが生じることになるケースがあります。審査を最初からやり直す、もしくは住宅ローンの審査そのものが保留になる可能性も否定できません。
住宅ローンの返済中に転職した場合
返済している最中に転職する場合は、これまでと同じように返済を継続できるかどうかを慎重に考えましょう。
住宅ローンの審査中の転職と同じように、勤務先が変わることで一時的に収入が減る可能性があり、返済が苦しくなってしまうケースも考えられます。もし返済に支障が出れば、滞納につながるおそれもあるため、注意が必要です。
また、転職によって「住宅ローンの乗り換え」が難しくなるリスクもあります。住宅ローンの乗り換えとは、今のローンよりも金利の低い別の金融機関で新たに住宅ローンを組み直し、支払利息や月々の返済額を減らす方法です。
ただし、転職によって勤続年数がリセットされてしまうと、金融機関の審査に通りにくくなり、乗り換えのハードルが高くなることもあります。そのため、転職のタイミングによっては、選択肢が限られてしまう可能性もあります。
関連記事：「住宅ローンの審査に落ちたときの理由や対処法を解説」
転職したばかりでも審査に通るケース
転職したばかりでも、条件によっては住宅ローンの審査に通るケースがあります。ただし、転職にともなって収入が不安定になりやすいため、審査は基本的に厳しくなると考えておいた方がよいでしょう。
それでも、転職直後であっても審査に通過しやすいケースも存在します。
関連会社やグループ会社に転職している
転職先が関連会社やグループ会社であれば、住宅ローンの審査に影響が出ない可能性があります。企業間に連続性があるとみなされるためです。同じグループ内での転職は、審査をおこなう金融機関から「同一系列内での人事異動に近い」と判断されることもあります。
また、職種や待遇に大きな変更がなければ、転職ではなく配置転換に近いと判断してもらえるため、審査上のマイナス評価は抑えられる傾向にあり、リスクはほとんどありません。
ただし、転職によって収入が減ってしまったり、勤務先の規模が小さくなってしまったりすると、左遷されたとみなされてしまい、審査で不利になる可能性もあります。
年収やキャリアアップが見込める
転職によって年収やキャリアのアップが見込める場合は、住宅ローンの審査でもプラスに評価されやすくなります。転職がマイナスとみなされる背景には、主に収入の不安定さがあります。しかし、前職よりも収入がアップしていれば、その問題もある程度払拭できるでしょう。
ただし、年収がアップしたからといって、必ずしも審査に通るとは限りません。金融機関によっては、年収より以上に勤続年数や勤務先の安定性を重視するところもあります。その場合は、転職がマイナス要因となり、審査が厳しくなる場合があります。
士業で正社員として働いている
士業に就いており、なおかつ正社員として勤務しているときは、転職しても住宅ローンの審査で不利になることは少ないと考えられます。士業とは、法律にもとづく専門的な資格を所持し、特定の専門知識や技能を持った職業のことで、以下のような職種が士業として挙げられます。
弁護士
弁理士
税理士
司法書士
行政書士
社会保険労務士
土地家屋調査士
中小企業診断士
公認会計士
不動産鑑定士
士業は年収、社会的信用ともに高く、返済能力が高いと判断されます。大手企業に勤務している場合は、よりプラスの材料として見てもらえるでしょう。
ただし、独立開業している場合は、たとえ士業であっても一定期間以上黒字を出していないと審査を通過できない可能性が高まります。
まとまった自己資金を用意できる
まとまった自己資金を用意できていれば、転職直後でも審査で不利になるリスクを軽減できます。自己資金とは、頭金や諸費用を含めた住宅購入に必要な自己負担分を指します。
自己資金の額が多いほど返済が滞りにくいと判断され、金融機関からの信頼を得やすくなるためです。また、自己資金の多さは、申込者が計画的な資金管理能力を持つことの証明になります。
そのため、転職後に住宅購入を検討している方は、まず自己資金を用意してから申し込みをしましょう。
そのほかに重視される条件を満たしている
ほかの条件を満たしていれば、住宅ローンの審査に通る可能性は十分あります。住宅ローンの審査項目は、年収や勤続年数だけではなく、いくつかの条件が総合的に見られるためです。
詳細は金融機関ごとに異なりますが、主に以下のような点について調査されます。
年齢（何歳で住宅ローンを完済できるか）
健康状態（団体信用生命保険へ加入できるか）
借入額（返済比率は基準何か）
ほかの借入状況（クレジットカードのリボ払いや車のローンはあるか）
クレジットスコア（支払遅延や債務整理、自己破産歴はないか）
とくに借入を確実に返済してきた実績は、審査でプラス評価につながります。年収や勤続年数に不安がある場合は、ほかの審査項目を充実させてから住宅ローンを申請しましょう。
フラット35に申し込んでいる
フラット35に申し込んでいる場合は、転職による影響は比較的少ないといえます。フラット35とは、全国300以上の金融機関が住宅金融支援機構と提携して扱っている、全期間固定金利型住宅ローンのことです。
フラット35は勤続年数の縛りがないため、転職後で勤続年数が短くても住宅ローンの審査に通る可能性があります。
なお、フラット35は固定金利のため、返済額があらかじめ決まっており、長期的な資金計画がたてやすいメリットがあります。ただし、固定金利は変動金利と比較すると金利が高く設定されているため、総返済額が高くなりやすい点がデメリットです。
フラット35を利用する前に、金利が変動してもリスクを抑えたいのか、毎月の返済額を下げたいのか、といったライフプランに照らして慎重に検討しましょう。
出典：フラット35（https://www.flat35.com/）
転職後に住宅ローンを組む際の注意点
転職して間もない状態でも、住宅ローンを組める可能性はあります。ただし、何の準備もせずに申し込むと、審査で不利になる可能性が高いでしょう。審査に通る可能性を少しでも高めたい方は、以下の点に注意してください。
見込み額で年収が計算される
転職後に住宅ローンを申し込む際、年収は見込み額で算出される点に注意してください。住宅ローンの審査では通常、直近1年分の所得証明書や源泉徴収書の提出が必要です。
しかし、転職してから1年未満の場合は、書類が用意できないケースも多いでしょう。その場合、金融機関は一定期間の給与明細をもとに、年収を推定して審査が実施されます。
なお、年収の計算方法は金融機関によって異なるため、実際の年収より低く評価されることもあります。希望する借入額に届かない可能性もあるため、事前に確認しておきましょう。
借入可能額が減少する可能性がある
転職直後に住宅ローンの審査を申し込むと、借入可能額が減少する可能性があります。住宅ローンは、長期間にわたって返済していくお金のため、金融機関は申込者の返済能力を慎重に見極めたうえで融資額を決定するためです。
借入可能額は年収や購入物件の価格、ほかのローンの利用状況などから総合的に判断して決まります。そのため、転職によって年収が下がってしまうと、返済能力が足りないと判断され、借入可能額を低く抑えられてしまいます。ただし、転職したことがきっかけで年収が上がった場合は、審査を有利に進められるでしょう。
必要な提出書類が増える
転職直後に住宅ローンの審査を申し込む場合、提出書類が通常より多くなります。審査を進めるためには、本人確認書類をはじめ、さまざまな書類を用意しなければなりません。
しかし、転職した場合、さらに以下の書類も追加で揃える必要があります。
採用通知書・雇用契約書：転職先の在籍確認をするため
見込収入証明書：転職後の収入見込みを確認するため
給与明細・賞与明細：転職後の支払われた実際の給与と賞与を確認するため
勤続証明書：転職後の勤続年数を確認するため
必要な書類は利用する金融機関ごとに異なるため、事前に担当者に必要な書類を聞いておきましょう。
転職後に住宅ローンを組むには
続いて、転職したばかりでも住宅ローンを組むための方法について解説します。これから仕事を変えるタイミングで住宅購入を検討している方は、事前に確認しておきましょう。
前職の勤続年数を合算できるか確認する
審査の際、前職の勤続年数を合算できるか確認しましょう。住宅ローンの審査項目には勤続年数が含まれます。
勤続年数が長ければ審査を通過する確率は高まりますが、転職直後で勤続年数が短いと、審査を通過する確率は著しく下がるでしょう。しかし、金融機関によっては、以前の職場の勤続年数を合算してくれる場合があります。
大手の銀行よりも地元密着型の地方銀行や信用金庫の方が対応が柔軟な傾向です。前職の勤続年数を含めて審査してもらいたい場合は、地方銀行の商品も視野に入れて比較検討するとよいでしょう。
借入金額を少なくする
できるだけ審査を通過する可能性を高めたい場合は、借入金額を少なくしましょう。借入金額が多いと、その分返済の負担も重くなるため、金融機関は慎重に審査を行います。
一方で、借入金額が最初から少なければ、返済に対する不安もそこまで大きくなりません。そのため、仕事を変えたばかりで勤続年数が短い、年収が下がっているなどの不利な状況でも、貸し倒れのリスクが少ないと判断され、審査を通過する可能性が高くなります。
ただし、借入金額が少ないと、頭金を通常よりも多く用意しなければならないほか、購入できる住宅の種類や規模に制限が生まれる可能性がある点に注意してください。
勤続年数が条件にない金融機関を利用する
勤続年数が審査項目に含まれていない金融機関を探すのも、仕事を変えたばかりでも住宅ローンを利用する有効な方法です。住宅ローンの審査項目は、金融機関によって異なります。そのため、勤続年数が条件にない金融機関で申し込みを行えば、転職直後でも不利に働く心配はありません。
勤続年数が条件に設定されているか否かは、金融機関の公式サイトやパンフレットをチェックして調べましょう。もし審査項目に関する情報の記載がなければ、窓口や電話で直接問い合わせておきましょう。
フラット35を利用する
仕事を変えてから日がほとんど経っていない状況でも申し込みがしやすい、フラット35の利用もおすすめです。フラット35は固定金利型を採用している商品のため、返済金額が変動せず返済計画を立てやすい点がメリットとして挙げられます。
保険内容や借入れ後のサポートも充実しているため、初めて利用する方も安心です。ただし、安定した収入を証明する必要があります。
フラット35は住宅金融支援機構と提携を結んでいる民間金融機関を通して申し込むことが可能です。また、融資事務手数料や金利は金融機関によって異なるため、事前に複数の金融機関で費用を比較しておくと良いでしょう。
ペアローンを利用する
ペアローンとは、ひとつの物件に対して夫婦、または親子がそれぞれ契約者として借り入れる住宅ローンのことです。ペアでの申し込みは、収入の合算が可能なため、転職による収入の変動があっても審査に響きにくく、単独で利用するより借入金額を大きくできる点がメリットです。
ペアローンでは、申込者それぞれが金利タイプや返済期間を設定できます。そのため、将来的な金利の上昇リスクに対してより柔軟に対応しやすくなります。
ただし、どちらか一方の収入が減少すると返済負担が増える点や、万が一離婚したとき返済や名義変更などの対応が複雑になるデメリットもあります。両者を比較したうえで、ペアローンを利用するか決定しましょう。
連帯保証人を立てる
転職直後でも、連帯保証人を立てることができれば審査をクリアできる可能性が高まります。連帯保証人とは、万が一、債務者が返済できなくなった場合、債務を代わりに支払う義務を負う人のことです。
連帯保証人は親や配偶者に依頼するのが一般的ですが、本人から許可が得られれば友人に任せることもできます。ただし、連帯保証人の責任は非常に重く、債務者が返済できなくなったときは、大きな負担を背負わなければなりません。
その結果、金銭的な問題が原因で信頼関係に亀裂が入るケースも十分考えられるため、連帯保証人を立てるか否かはよく考えてから決めてください。
住宅ローンの専門家に相談する
住宅ローンの審査に不安がある方は、専門家に相談してみましょう。金融機関によっては、住宅ローンの利用について相談できる専門家が在籍しています。専門家の意見を参考に審査の準備を進めれば、審査を有利に進められる可能性が高まります。
有力な相談先の一覧は、以下のとおりです。
ファイナンシャルプランナー
住宅ローンアドバイザー
不動産会社の営業担当
相談には費用が掛かる場合もあります。無料相談と有料相談の違いを事前に確認し、予算に応じた形で利用をしましょう。
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まとめ
転職直後のタイミングで住宅ローンを申し込むのは基本的にはおすすめできません。多くの金融機関では、勤続年数や安定した収入が重視されるため、転職によって審査が不利になる可能性があるためです。
しかし、すべてのケースで転職が必ずしも不利に働くとも限りません。転職後に年収が上がっていれば、むしろ審査を通過しやすくなる可能性もあります。状況によって判断は分かれるため、審査に関する不安がある場合は、専門家に相談することをおすすめします。
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